结论

OECD于2026年9月8日正式发布《Tax Policy Reforms 2026: OECD and Selected Partner Economies》。该报告根据OECD/G20 BEPS包容性框架中92个司法辖区提交的信息，对2025年已经实施或公布的税制改革进行比较，范围包括个人所得税、企业所得税、消费税和增值税、环境相关税以及财产税。

该报告并没有直接为中国投资者投资日本房地产设定新的税率，但它是截至目前最新的国际税收政策一次资料之一，显示各国仍在持续调整所得、资本和财产相关税收制度。对于计划长期持有海外房地产的人士，这一趋势值得持续关注。

OECD观察到的税制改革方向

OECD指出，2025年各国税收政策出现更加明显的分化，不同国家根据经济增长、财政空间和公共支出压力选择不同改革路径。部分国家继续通过税收措施支持投资和经济增长，另一些国家则针对较窄税基、资本所得或特定行业采取增加财政收入的措施。

在个人所得税领域，一些司法辖区提高高收入者负担或调整资本所得课税，同时也有国家通过提高扣除额等方式缓解中低收入者在物价上涨后的税收压力。因此，不存在全球统一的单一税收趋势，而是各国在所得税、消费税、财产税之间进行不同组合。

为什么与中国投资者持有日本房地产有关

跨境房地产税务不能只回答“投资者是哪国人”或者“钱存在什么国家”。至少需要分别确认房地产所在地、所得来源地、个人税务居民身份、所得类别、源泉扣缴、最终税额及外国税额抵免。

例如，中国居民持有日本房地产时，日本境内房地产产生的租金和转让所得可能在日本产生所得税义务。向一定非居民支付房地产租金时可能适用20.42%的源泉扣缴；向非居民支付一定日本房地产转让价款时可能适用10.21%的源泉扣缴。但这两个比例都不是相应所得的最终税率。

中国《个人所得税法》规定，符合居民个人条件的人取得中国境内和境外所得，原则上均应依照中国法律判断个人所得税义务。与此同时，对于境外实际缴纳且符合条件的所得税，中国设有外国税额抵免制度，并存在抵免限额。因此不能把日本税率与中国某一税率直接相加，更不能简单得出“日本20%加中国20%等于40%”这样的结论。

香港和新加坡账户也不能替代税务居民判断

一些中国投资者从香港账户汇款购买日本房地产，也有人把日本租金汇入新加坡账户，出售后再将资金汇至香港。这些安排会影响资金路径和银行合规，但银行账户所在地并不等于个人税务居民所在地。

香港和新加坡均实施CRS，而且2026年两地都公布了新的CRS法规或执行指引。金融机构掌握的税务居民身份、TIN及控制人资料，与投资者在日本、中国等地申报的税务资料之间是否一致，正变得越来越重要。

从日本房地产生命周期分别判断

  • 购买阶段：应把物业价格与取得税、登记税费、中介费及消费税等交易成本分开测算。
  • 持有阶段：日本固定资产税等当地负担与中国境外所得问题属于不同税务层面。
  • 出租阶段：即使发生20.42%源泉扣缴，也需要区分预扣税额与最终申报税额。
  • 出售阶段：10.21%源泉扣缴必须与实际房地产转让所得税计算分开。
  • 中国申报阶段：如属于中国居民个人，应判断日本房地产所得是否属于境外所得，并核实日本已缴所得税是否可按规定申请外国税额抵免。

如何理解本次OECD报告

《Tax Policy Reforms 2026》是比较92个司法辖区税制改革的政策分析报告，并不能直接替代日本国税厅、中国国家税务总局或其他国家税务机关的具体法律规则。因此，在处理实际日本房地产交易时，仍需以各国国内法律、税务机关正式指引和适用税收协定为依据。

不过，对于计划持有日本房地产三年、五年甚至更长时间的中国投资者，该报告传递了一个重要信号：资本所得、房地产和其他财产相关税收制度都可能随着财政和经济政策持续调整，跨境投资不能只在买入时做一次税务测算。

今后建议持续检查

投资者可每年统一检查个人税务居民身份、日本源泉扣缴、日本所得税申报、中国境外所得申报、外国税额抵免及CRS自我证明资料。这样在任何一国税制发生变化时，可以准确判断究竟影响购买、持有、租赁、出售还是跨境申报环节。

一次信息及确认日期

本文依据OECD《Tax Policy Reforms 2026》，于2026年9月9日确认。报告正式发布日期为2026年9月8日。