结论

对于居住在中国大陆等日本境外、并在日本购买、持有、出租或出售房地产的投资者而言，自2026年10月1日起将出现一项直接影响交易成本的重要变化。日本国税厅公布的2026年度消费税法修订资料明确，向非居民提供与日本境内房地产买卖、交换或租赁有关的代理、中介等服务，将不再因为客户居住在海外而适用消费税出口免税，而原则上纳入日本消费税课税范围。

此次发生了什么变化

过去，日本房地产中介公司接受海外非居民委托，为其出售日本境内房地产时收取的部分中介服务费，在符合条件的情况下可能作为向非居民提供的服务适用出口免税。修订后，对于日本境内房地产的买卖、交换、租赁代理或中介服务，无论服务接受者居住在哪里，都将被排除在出口免税范围之外。

新规则适用于2026年10月1日以后提供的相关交易或服务。与此同时，国税厅资料规定了过渡措施：如果相关服务基于2026年3月31日以前已经签订的合同提供，则继续适用修订前的消费税处理。因此，不能只根据房地产交割日期判断是否征税，还需要核对中介合同或其他服务合同的签订日期及服务依据。

对中国投资者的实际影响

受影响较明显的是居住在中国大陆、香港、新加坡等地，并以日本税务上的非居民身份投资日本房地产的人士。无论是购买时委托日本中介寻找物业、出售时委托中介寻找买家，还是出租物业时委托日本中介办理租赁媒介，在属于本次修订范围的情况下，日本课税经营者开具的服务费账单可能需要包含消费税。

需要特别区分的是，本次修订并没有改变非居民出售日本房地产时的所得税计算规则，也没有把10.21%的源泉扣缴率改成其他税率。在一定条件下，购买方支付日本境内房地产转让价款给非居民时，需要按10.21%进行源泉扣缴，但这只是预先扣缴机制，并不是卖方房地产转让所得的最终税率。此次变化针对的是房地产代理、中介等服务的消费税处理。

购买、持有、出租和出售时应如何处理

  • 购买阶段：海外买方应重新确认日本中介公司的报价是否含消费税，以及服务提供时间。
  • 出租阶段：非居民房东委托日本公司招租、签约或进行媒介时，应确认相应服务费是否属于新规则范围。
  • 出售阶段：过去按出口免税报价的卖方中介服务，10月1日以后可能改为含消费税计费。
  • 管理和维修：日本境内房地产管理、维修等服务此前本来就可能不适用出口免税，不应与此次针对代理和媒介服务的修订混为一谈。

国籍、税务居民身份和银行账户所在地必须区分

拥有中国国籍并不当然意味着在日本属于非居民。实际税务处理需要根据个人居住事实、交易主体以及适用税法分别判断。同样，在香港或新加坡拥有银行账户，也不会自动使个人成为香港或新加坡的税务居民。

近期应核对的事项

正在2026年9月推进日本房地产交易的海外投资者，应尽快核对媒介合同、报价单和预计结算费用。如果合同在2026年3月31日以前签订，还应单独确认是否符合过渡措施。对于跨越10月1日的复杂交易，建议在结算前由实际承办的会计、税务及房地产专业人员确认具体消费税处理。

一次信息及确认日期

本文依据日本国税厅《2026年度消费税法修订说明》，并于2026年9月9日确认。