结论

自2026年4月1日起，日本外汇及外国贸易法下非居民取得日本房地产的报告范围已经扩大。根据日本财务省截至2026年9月的官方说明，非居民取得位于日本的房地产或相关权利时，应在取得后20日内通过日本银行向财务大臣提交《取得日本境内房地产或其相关权利的报告》。对于生活和居住中心仍在中国大陆的购买者而言，需要特别注意：不仅投资公寓可能需要报告，即使购买日本住宅准备本人使用，房地产本身的取得也不能当然排除在报告范围之外。

2026年4月1日起发生了什么变化

在2026年3月31日以前的制度下，报告主要针对投资目的等取得日本房地产或相关权利的情形，对本人、亲属或员工居住用途以及本人办公用途等存在一定无需报告的处理。自2026年4月1日起，制度改为原则上不再以购买目的区分房地产本身是否需要报告，取得日本房地产本体即进入更广泛的报告范围。

对于与房地产相关的某些权利，居住用途等情况下仍可能存在无需报告的例外，但财务省FAQ明确指出，只要涉及房地产本体取得，仍应办理报告。例如以本人居住目的购买带借地权的建筑物时，在符合条件的情况下借地权部分可能存在例外，但建筑物本身仍属于报告对象。

取得后20日内办理

报告原则上须在取得后20日内完成。既可以由取得房地产的非居民本人提交，也可以由日本居民代理人或房地产中介等代为办理。财务省同时提供书面和在线提交方式。对于2026年4月1日以后适用的新格式，报告事项还增加了交易对方属于居民还是非居民、取得目的、不动产番号等信息。

判断标准不是中国国籍

该制度的判断重点是外汇法意义上的居民或非居民，而不是国籍。中国籍个人如果已经在日本形成符合规定的住所或居所，可能属于居民；相反，一个主要生活在中国、仅赴日购房的中国籍投资者通常需要特别核对非居民规则。即使是日本国籍人士，在特定情况下也可能属于非居民。因此，在签订房地产买卖合同前，仅确认护照国籍并不足够。

与税务申报是两套制度

外汇法房地产取得报告并不是不动产取得税、登记许可税、固定资产税或所得税申报。提交该报告并不意味着日本税务手续已经全部完成；反过来，已经在日本缴纳相关税款，也不代表外汇法报告义务自动消失。该制度与中国境外所得个人所得税、CRS金融账户信息交换同样属于不同法律体系，应分别判断。

对中国购房人的实际影响

中国居住者在东京、大阪等地购买投资公寓、整栋收益物业、第二住宅或计划将来本人居住的住宅时，交割日不能只安排付款、产权登记和钥匙交接，还应事先确认外汇法报告由谁负责以及20日期限从何时开始计算。尤其是购买者短期赴日完成签约和交割后立即返回中国的项目，如果没有在交割文件中明确责任人，容易在回国后才发现报告尚未办理。

实务检查清单

  • 确认买方在外汇法意义上属于居民还是非居民。
  • 确认房地产取得日期是否为2026年4月1日以后。
  • 如有借地权等，确认房地产本体与相关权利的申报范围。
  • 确定由买方本人、中介或其他日本代理人管理20日期限。
  • 提前准备不动产番号、购买目的及交易对方居民属性等新格式信息。

一次信息及确认日期

日本财务省《制度の概要―本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告》，2026年9月9日确认。