结论

国家税务总局广东省税务局于2026年3月26日发布“境外所得个人所得税年度申报”相关表单，其中包括《境外所得个人所得税抵免明细表》和《个人所得税年度自行纳税申报表（B表）》等。对于在中国大陆构成居民个人并持有日本房地产的人而言，仅完成日本的租金或房产出售所得申报，并不一定代表跨境税务事项已经结束，还需要判断在中国是否存在境外所得申报以及外国税额抵免问题。

本次公布的申报资料

广东省税务局页面列出了境外所得年度申报涉及的多项表证单书，包括境外所得税额抵免明细以及个人年度自行纳税申报表。此次并非公布新的房地产税率，而是说明截至2026年，中国税务机关仍通过具体申报表管理居民个人的境外所得和境外已纳所得税抵免事项。对大量持有日本物业的中国投资者而言，这一合规环节不能因租金或出售款汇入境外银行而忽略。

日本房地产所得在中国如何分类

财政部、国家税务总局公告2020年第3号明确，中国居民个人转让位于中国境外的不动产取得的所得属于境外所得；将财产出租给承租人在中国境外使用取得的收入，也属于境外所得。居民个人取得的境外财产租赁所得、财产转让所得等，按照中国个人所得税制度对应的所得类别分别计算。因此，把规则概括为“中国人的全部海外收入统一按20%纳税”是不准确的。首先需要确认本人是否属于中国个人所得税意义上的居民个人，然后再根据租赁所得、财产转让所得等具体类别计算。

日本已缴税款能否抵免

现行公告规定，居民个人就境外所得按照所得来源国家或地区税法实际缴纳的所得税性质税款，可在中国规定的抵免限额内申请抵免。这一点对日本房地产尤其重要。日本非居民出租物业可能在付款时涉及20.42%的源泉预提，出售日本房地产时某些交易可能涉及10.21%的价款预提，但两者都是特定付款环节的源泉征收比例，并不能直接认定为日本最终应纳所得税。

日本完成年度申报后，可能出现追加缴税，也可能因已预提金额超过最终税额而产生退税。因此，中国侧外国税额抵免应结合能够证明实际税负的日本纳税文件处理，而不是简单按日本付款环节扣掉的金额计算。公告还规定，境外实际缴纳的所得税超过当年中国抵免限额的部分，在符合条件时可向以后五个纳税年度结转抵免。

中国申报期限

根据现行政策，居民个人取得境外所得，原则上应在取得所得的次年3月1日至6月30日期间办理申报纳税。因此，持有日本出租物业的人最好在年度结束后及时向日本管理公司、会计人员或税务代理获取全年租金收支、日本申报和完税资料，以免中国申报时缺少证明文件。

建议长期保存的资料

  • 日本房地产买卖合同、租赁合同和全年租金明细。
  • 日本源泉征收资料、所得税申报书、纳税证明及退税记录。
  • 购入成本、出售价格、中介费等与转让所得计算相关的证据。
  • 用于中国税收居民身份判断的居住和出入境资料。
  • 日元收入及税款折算人民币时使用的汇率计算依据。

需要特别避免的误解

日本租金或房产出售款即使进入香港、新加坡银行，也不会因此自动变成香港或新加坡来源所得。税收居民身份、所得来源地和银行账户所在地属于三个不同问题。同样，日本税负与中国税负也不能简单相加得出“总税率”，应先确定各国税法下的应纳税额，再按照外国税额抵免规则处理重复征税。

一次信息及确认日期

国家税务总局广东省税务局《SX0000190 境外所得个人所得税年度申报》及国家税务总局现行境外所得政策，2026年9月9日确认。