结论

日本国税厅在2026年8月更新了向非居民等支付日本境内房地产使用费时提交税务署的法定调书书面格式。此次并非改变房地产租金的税率，但对于居住在中国大陆、香港等地并持有日本出租物业的业主具有直接的实务意义。尤其需要强调，常见的20.42%属于特定情况下付款环节的源泉预提税率，不能将其直接称为日本出租房地产所得的最终税率。

本次更新内容

国税厅“F1-23 向非居民等支付房地产使用费等的支付调书（及合计表）”页面明确说明，2026年8月税务署提交用的法定调书书面格式已经发生变更。该手续主要涉及向非居民个人或外国法人支付构成日本国内源泉所得的房地产使用费等的付款人，原则上相关法定调书应在次年1月31日前提交。

20.42%究竟是什么

根据日本国税厅关于非居民房地产租金源泉征收的官方说明，向非居民等支付日本境内房地产租金时，原则上付款人应按20.42%预提所得税及复兴特别所得税。不过，个人为自己或亲属居住用途租赁房屋并支付租金等特定情形存在无需源泉征收的例外。20.42%只是付款时预先扣缴的比例。如果非居民房东在日本进行所得税申报，需要根据租金收入、税法允许扣除的必要费用等计算房地产所得，并将最终计算出的税额与已被预提的税款进行清算。

对中国房东的影响

例如，居住在上海的中国籍个人持有东京公寓，将房屋出租给日本公司或商业用途承租人时，即使租金最终汇入中国、香港或新加坡账户，也不能仅根据收款账户所在地判断日本源泉征收义务。关键在于所得来自位于日本的房地产。与此同时，如果该投资者属于中国个人所得税意义上的居民个人，日本房租还可能构成中国的境外所得。此时不能采用“日本20.42%再加中国某一税率”的方式机械计算总税负。

与外国税额抵免的衔接

根据中国现行境外所得个人所得税制度，居民个人取得境外所得并依据所得来源国家或地区的税法实际缴纳所得税性质税款的，在符合条件及抵免限额的范围内，可以申请境外所得税额抵免。但日本付款时被预提的金额，并不必然等于日本年度申报完成后的最终所得税。若日本申报后出现追加缴税或退税，中国侧计算可抵免税额时就应结合最终纳税结果，而不能只看租金付款时扣掉了多少。

实务检查重点

  • 每年确认业主在日本所得税法上的居民或非居民身份。
  • 确认承租人为法人、经营者还是用于本人或亲属居住的个人。
  • 投资收益测算中不要把20.42%直接作为最终租赁所得税率。
  • 同时考虑日本纳税管理人、年度申报、必要费用和折旧等事项。
  • 属于中国居民个人的，应同步准备中国境外所得申报和外国税额抵免所需资料。

一次信息及确认日期

日本国税厅《F1-23 非居住者等に支払われる不動産の使用料等の支払調書（同合計表）》，2026年9月9日确认。