日本国税厅8月31日修订土地无偿使用相关继承税、赠与税通达，华人家庭持有日本土地应检查权利关系

结论

日本国税厅于2026年8月31日公布对《土地使用借贷相关继承税及赠与税处理》的部分修订。国税厅明确说明，此次修订的目的主要是配合日本国税系统更新进行必要调整，因此不能理解为从8月31日起新设一种针对家庭无偿使用土地的继承税或赠与税。

不过，对在日本持有住宅、土地并让父母、子女或其他亲属免费使用的中国投资者而言，这次更新提供了一个重新检查日本不动产权属、实际使用关系以及未来继承赠与安排的重要机会。

日本民事和税务实务中的“使用貸借”，通常是指不收取租金，让他人无偿使用土地或建筑物的关系。房地产投资者通常更熟悉收取租金的租赁，但家庭资产安排中经常出现无偿使用。例如，父母购买东京住宅让子女长期居住，父亲名下土地由子女建房使用，或者所有人长期居住中国而把日本住宅免费交给亲属使用。

国税厅2026年8月31日通达明确写明，本次修订的理由是“伴随国税系统更新进行必要整备”。因此，不应把它报道成“日本开始对亲属免费住房全面征收赠与税”。真正需要关注的是，既有的土地使用借贷税务规则仍然存在，而相关行政处理已经进行了更新。

不少中国投资者购买日本房地产最初用于投资，之后可能转为子女留学住房、父母居住或家庭自用。此时，原来的投资性租赁关系可能变为亲属无偿使用。如果产权仍属于父母，而实际长期由子女使用，就需要明确土地和建筑物的所有权、是否支付租金或地租以及双方之间的法律关系。

特别是土地归父母所有、建筑物归子女所有的安排，与父母同时拥有土地和建筑物、仅让子女免费入住的安排并不相同，不能仅以“都是家人使用”进行统一税务判断。

如果日本房地产所有人后来迁回中国成为日本非居民，日本房地产的所得税规则与使用借贷下的继承税、赠与税规则仍属于不同税种。真正出租并收取租金时，可能涉及日本非居民租金源泉扣缴和所得税申报；如果完全免费让家人居住，则应根据实际事实判断，而不是机械套用20.42%的租金源泉税率。

如果亲属虽然名义上免费居住，但持续向所有人汇款，则还需要确认汇款究竟属于租金、物业管理费补偿、贷款偿还还是其他性质。

外国人持有日本房地产时，日本继承税、赠与税是否适用，并不能仅以“不是日本国籍”作出判断。具体课税范围可能受到被继承人、赠与人、继承人、受赠人的住所、居住状况、国籍以及财产所在地等因素影响。因此，中国居民持有日本房产也不应简单认为未来继承一定只在中国处理。

国税厅现行通达特别指出，如果使用借贷关系的一方属于法人，原则上需要参照法人税相关处理。这一点对通过日本株式会社或合同会社购买房地产的中国投资者尤其重要。

例如，日本公司持有高级住宅，却长期免费提供给公司代表或其家人使用，不能简单按照普通父母子女之间的使用借贷处理，还可能涉及法人税和个人取得经济利益等其他问题。

此次通达修改不是房地产税率上调，也没有新设针对外国人的税种。但对于拥有日本家庭资产的中国投资者来说，长期忽视“登记所有人”和“实际使用人”之间的差异，可能在未来继承、赠与或出售时增加解释和资料整理成本。尤其是东京核心区高价土地，应尽早明确土地和建筑物的法律关系。

本文依据日本国税厅2026年8月31日发布的法令解释通达，并于2026年9月7日确认。