结论

日本国税厅于2026年8月变更了《向非居民等支付房地产使用费等的支付调书》书面格式。这不是提高日本租赁所得税率的税法修订，但对于居住在中国大陆、持有东京或其他日本城市出租物业的中国房东而言，是需要关注的实际操作变化。房东应明确区分法定支付调书、租金付款时可能发生的源泉扣缴以及本人年度最终所得税。

本次更新内容

日本国税厅F1-23手续说明适用于向非居民或外国法人支付日本国内源泉房地产使用费等的付款人。相关支付调书及合计表原则上应在次年1月31日前提交。国税厅明确记载，2026年8月税务署书面提交格式已经改变，此后书面办理应使用最新版本。同时也可以通过e-Tax制作和提交。该制度依据日本所得税法第225条第1款第8项。

20.42%不是最终租赁所得税率

向日本税务上的非居民支付日本境内房地产租金时，在符合条件的情况下，付款人可能需要按照20.42%进行源泉扣缴。需要特别强调的是，20.42%属于付款阶段的源泉征收比例，并不等同于房东全年日本不动产所得的最终税率。非居民房东可能需要根据全年租金收入、税法允许的必要经费等计算日本不动产所得，并通过确定申告进行最终税额结算。

同时，日本制度也存在与承租人性质和用途有关的例外。例如个人为本人或亲属居住用途支付租金时，与公司租赁办公室、店铺、员工宿舍等情形的处理可能不同。因此，不能简单规定“只要房东住在中国，每月租金一律扣20.42%”。

对中国房东的实际影响

中国大陆居民拥有日本投资公寓，并将租金汇入日本、香港或新加坡账户时，收款账户的位置不会改变该租金来源于日本房地产这一事实。首先应判断日本国内源泉所得以及日本非居民课税规则。若通过管理公司收取租金，还需要按照租赁合同和管理合同确认谁是实际付款人、谁承担扣缴和法定资料提交义务。

中国境外所得问题

如果日本房地产所有者同时属于中国个人所得税意义上的居民个人，日本租赁所得还可能属于中国境外所得申报范围。但不能将中国规则概括成“中国人所有境外收入统一按20%征税”。需要根据具体所得性质、应纳税所得额及中国境外所得抵免制度计算。根据中国个人所得税法，符合条件的境外已缴个人所得税可以在规定限额内抵免，因此也不能把日本20.42%源泉税与中国税率简单相加。

建议保存的资料

  • 日本租赁合同以及实际承租人资料
  • 住宅、办公室、店铺等实际使用目的
  • 与日本管理公司的委托管理合同
  • 每月租金、管理费、维修费和其他收支明细
  • 源泉扣缴记录
  • 固定资产税、保险、维修等成本资料
  • 日本年度确定申告及完税资料

税收居民身份仍是核心

中国国籍不等于中国税收居民，日本房地产所有权也不等于日本税收居民。个人是否属于日本居民或非居民、中国居民个人，应依据住所、居住时间及各自税法规则判断。香港或新加坡银行账户只是资金存放地点，也不能单独决定纳税义务。

一次信息与确认日期

日本国税厅《F1-23 向非居民等支付房地产使用费等的支付调书（及合计表）》，2026年9月5日确认。国税厅明确记载相关书面格式于2026年8月发生变更。