结论

香港税务局IRD公布的《Inland Revenue (Amendment) (Automatic Exchange of Information) Ordinance 2026》已于2026年6月26日刊宪，并将于2027年1月1日生效。此次修法的重点不是向个人新增税种，而是加强香港共同申报准则CRS及金融账户涉税资料自动交换制度的行政管理，包括报告金融机构强制登记、记录保存义务以及对违规行为的处罚机制。

报告金融机构需要强制登记

根据香港税务局说明，香港所有报告金融机构原则上都需要在AEOI Portal登记，即使没有任何资料需要向税务局报告，也不能仅凭零申报状态而当然不登记。对于2027年1月1日已经属于报告金融机构但仍未登记的机构，要求在2027年3月31日前完成登记。对于受托人与其信托、伞形基金与子基金等特定结构，条例也设置了部分避免重复登记的安排。

记录保存和处罚同步加强

报告金融机构需要在金融账户资料申报BIR80截止日期之后保存足够记录六年，即使该机构之后不再属于报告金融机构或者已经解散，也需要确保相关记录得到保存。条例还加强了对无合理理由不登记、提供错误或不完整资料以及未履行尽职调查义务等行为的制裁，并针对部分违法情形引入行政处罚机制，以提高执行效率。

对持有香港账户的中国投资者意味着什么

这项修法不会因为个人在香港银行有账户就直接产生一项新的个人所得税，但金融机构自身的合规责任提高后，对客户税务居民国家、TIN、地址以及特定实体控制人信息的核实会更加重要。投资者必须注意，拥有香港银行账户并不等于本人就是香港税务居民。如果本人实际上属于中国个人所得税意义上的居民个人，中国境外所得规则仍需单独适用。

与日本房地产投资的实际关系

很多中国投资者通过香港账户向日本支付房地产购买资金，也可能在出售日本房产后把资金汇回香港。资金经过香港并不会改变日本不动产位于日本这一事实。出售日本房地产时，应首先按照日本税法判断日本的所得税及相关申报义务。日本非居民出售房地产时，在符合条件的交易中可能出现买方代扣问题，但代扣金额不应被误认为卖方最终所得税税额。

如果卖方同时属于中国居民个人，还需要进一步判断日本房地产租金或出售所得在中国境外所得制度下的申报问题。对于按照日本税法实际缴纳并符合中国抵免条件的所得税，可以研究在中国申请外国税额抵免。因此不能使用“日本缴一遍、中国再按同样税率缴一遍”的简单加法计算。

CRS会不会直接交换日本房产登记资料

CRS主要针对金融账户涉税信息，并不是日本房地产登记自动交换制度。香港银行不会因为客户卖了一套东京房产，就通过CRS直接传送日本不动产登记簿。但是，如果有关香港账户属于CRS报告账户，账户相关金融信息可能按照适用的交换关系提供给有关税务主管机关，并可能成为税务机关进行境外资产和境外所得风险分析的信息来源。

投资者现在应检查什么

  • 检查香港银行保存的税务居民自我证明是否仍然准确。
  • 如在中国、日本等多个国家存在居民身份可能性，应逐一判断。
  • 保存日本房地产买卖合同、付款或收款记录以及香港银行流水。
  • 分别记录日本源泉扣缴金额、最终申报税额和实际完税金额。
  • 如需在中国申报境外所得，应保留日本完税证明等外国税额抵免资料。

今后时间点

条例将于2027年1月1日生效。通过香港银行、证券公司、信托或其他金融机构管理日本房地产投资资金的中国投资者，应在生效前检查金融机构登记的地址、TIN及税务居民身份是否与实际情况一致。

一次信息及确认日期

2026年9月4日确认香港税务局发布的《Inland Revenue (Amendment) (Automatic Exchange of Information) Ordinance 2026》。