结论

中国国家税务总局于2026年8月7日再次说明，中国内地税收居民依法对境外所得履行个人所得税纳税义务，并不是新政策，也不是专门针对香港某一种金融产品的临时措施。此次社会关注点虽然来自香港保险，但税务总局明确指出，境外所得包括多种应税项目，无论所得来自哪个国家或地区，都应按照中国税法规定判断申报义务。对于购买、出租或出售日本房地产的中国投资者，这一表态具有直接的合规提示意义。

此次发生了什么

近期市场流传“中国内地居民购买香港保险的收益开始被征税”等消息。对此，国家税务总局有关司局负责人表示，中国税收居民需要就全球所得履行纳税义务，境外保险收益属于应依法判断纳税的所得范围，这并非新增政策，更不是专门针对香港保险市场。税务部门近年来一直依据既有法律制度，对居民境外所得开展政策辅导和风险提示。

为什么与日本房地产有关

投资者不应因为此次新闻直接谈的是香港保险，就认为与日本房地产无关。中国现行境外所得政策已经明确，居民个人转让位于中国境外的不动产取得的所得属于境外所得的一种；境外财产租赁所得、财产转让所得等也需要按照相应个人所得税项目计算。因此，中国居民个人在东京、大阪等地持有出租房取得租金，或者出售日本房地产取得转让所得，都需要从中国税务居民身份、所得来源及所得类别等角度进行判断。

不是因为“中国国籍”就自动适用同一种征税方式

判断中国境外所得税务时，必须严格区分国籍和税务居民身份。拥有中国国籍，并不等于无论实际生活在哪里都自动按照完全相同的方式承担全球所得税义务。首先应按照中国个人所得税法判断本人是否属于居民个人，然后再判断所得来源、所得类别以及税收协定可能产生的影响。同样，一个中国籍投资者迁居日本后，也不能只凭在日本有住所或签证就推断中国居民身份一定已经终止。

不能把20%理解为所有境外所得的统一税率

中国个人所得税制度中，财产租赁所得、财产转让所得等项目确实存在适用20%比例税率的情形，但不能因此表述为“中国人所有海外所得一律缴20%”。居民个人境外综合所得、经营所得和其他分类所得的计算方式并不相同，必须先确定所得性质。对日本房地产而言，还必须同时考虑日本作为不动产所在地国家的征税规则。

外国税额抵免是跨境投资的核心问题

居民个人取得境外所得，在所得来源国按照当地税法实际缴纳且符合条件的所得税，可以按照中国规则在抵免限额内申请外国税额抵免。因此，日本已经缴税并不意味着在中国完全不用申报，但也不能把日本税率与中国税率简单相加，得出所谓“日本20%加中国20%等于40%”的结论。正确的做法是先计算日本最终税负，再按照中国规则计算相应所得的应纳税额和抵免限额。

香港、新加坡账户不改变本人税务居民身份

日本租金或房地产出售款如果进入香港或新加坡银行账户，也不能仅凭收款地点改变所得的来源性质或本人税务居民身份。日本房地产所得来源、日本税法下的居民或非居民身份、中国税法下的居民个人身份以及账户所在地，是四个不同问题。银行账户主要反映资金存放和结算地点。

投资者应保存哪些资料

  • 日本房地产买卖合同、租赁合同和管理合同。
  • 每年租金收入及管理费、维修费等支出记录。
  • 出售时的买入成本、出售价格和相关费用资料。
  • 日本所得税申报资料及实际完税凭证。
  • 日本、香港、新加坡银行账户与具体房地产交易之间的资金对应记录。

今后关注重点

此次官方表态并不是创设新的境外所得税，而是再次明确境外所得依法申报的既有原则。对日本房地产投资者而言，更重要的信号是跨境所得管理和风险提示仍在持续。投资人应从购买时开始保存完整成本资料，并把持有期间租金、出售收入、日本纳税和境外收款账户资料形成一条可以解释的记录链。

一次信息及确认日期

2026年9月4日确认国家税务总局网站2026年8月7日发布的“税务总局：对境外保险收益征税并非新政策”。