【結論】

非居住者または外国法人が日本国内の土地・建物等を売却する際に問題となる「10.21％」は、売主の最終的な譲渡所得税率ではありません。国税庁の現行案内では、非居住者等から日本国内の土地、建物、その付属設備・構築物等を取得して対価を支払う者は、原則として売買代金の10.21％を所得税・復興特別所得税として源泉徴収します。しかし、これは売買代金の支払段階で買主側が行う「前払い的な徴収」であり、売主の実際の譲渡益に対する最終税額とは計算基礎も税率も異なります。

【10.21％は売買代金に対する源泉徴収】

例えば、中国在住の個人が東京のマンションを2億円で売却し、源泉徴収の例外に該当しない場合、買主は原則として2億円の10.21％、すなわち2,042万円を源泉徴収し、売主には残額を支払います。この時点で「売主に10.21％の譲渡所得税が課税された」と理解するのは誤りです。

最終的な譲渡所得は、原則として売却収入から取得費、譲渡費用等を差し引いて計算します。そのため、2億円で売却しても、取得費や譲渡費用が大きければ譲渡益は大幅に小さくなります。反対に、長期間保有して取得価格が低い不動産では大きな譲渡益が生じる可能性があります。源泉徴収は「売買代金」、最終課税は基本的に「譲渡所得」を基礎とするという違いが最重要ポイントです。

【源泉徴収が不要となる例外】

すべての非居住者の不動産売却で10.21％が差し引かれるわけではありません。国税庁は、個人が自己または親族の居住用として土地等を購入し、かつ譲渡対価が1億円以下の場合には、買主に源泉徴収義務はないとしています。

したがって、「1億円以下なら源泉徴収不要」だけでは不正確です。1億円以下であっても、法人が購入する場合、個人が投資・賃貸目的で取得する場合などは、この例外の要件を満たしません。逆に個人の自己・親族居住用でも、譲渡対価が1億円を超えれば例外から外れます。

また、代金を海外口座へ支払えば源泉徴収を回避できるわけでもありません。国外で支払う場合でも、支払者が日本国内に住所、居所、事務所等を有するときは、国内源泉所得を国内で支払ったものとみなして源泉徴収する仕組みがあります。この場合、原則的な納付期限も国内払いとは異なり、支払月の翌月末日となります。国内払いの場合は原則として翌月10日までです。

【最終税率は所有期間等で変わる】

個人の土地・建物の譲渡所得では、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかが重要です。原則として5年超なら長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となります。国税庁資料では、非居住者の国内不動産の譲渡所得について、所得税・復興特別所得税は原則として長期15.315％、短期30.63％の申告分離課税とされています。

ここでも10.21％との違いは明確です。例えば売却代金2億円、取得費・譲渡費用等を控除した課税譲渡所得が5,000万円なら、10.21％の源泉徴収は2億円を基礎として行われる一方、最終的な所得税等は5,000万円の課税譲渡所得を基礎として計算します。確定申告では、すでに源泉徴収された税額を精算するため、条件によって追加納付になることも、還付につながることもあります。

なお、居住者について通常説明される「長期20.315％、短期39.63％」という所得税・住民税合計の数字を、そのまま海外在住の非居住者へ当てはめるのも注意が必要です。非居住者には原則として日本の住民税が課されないため、居住者向けの合計税率と非居住者の国税上の税率を区別する必要があります。

【中国人投資家への影響】

中国人売主についても、「中国籍だから非居住者」と判断してはいけません。日本の所得税法上の居住者・非居住者判定は国籍だけではなく、日本国内に住所を有するか、または現在まで引き続き1年以上居所を有するかなどの基準に基づきます。中国籍でも日本の居住者となる場合があり、反対に日本国籍でも非居住者となる場合があります。

中国・香港・シンガポール等に居住する投資家が日本不動産を売却する場合には、まず売却時点の日本税法上のステータスを確認し、その上で源泉徴収の有無、譲渡所得計算、確定申告、居住地国側の課税、外国税額控除、租税条約等を別々に検討する必要があります。国税庁も、日本が締結する多くの租税条約では不動産所在地国にも譲渡所得への課税権を認めているため、日本国内不動産の譲渡所得について国内法により課税すると説明しています。

【日本不動産実務で重要な確認事項】

売買実務では、決済直前になって「売主が海外在住なので10.21％を引く」と判明すると、売主の手取り額や残債返済、海外送金額が大きく変わります。そのため媒介開始時点で、売主の住所・居住状況、売買価格、買主が個人か法人か、個人なら取得目的、決済場所、取得費資料、譲渡費用資料を確認しておくことが重要です。

さらに法人・不動産業者である個人が非居住者等へ不動産譲渡対価を支払う場合には、源泉徴収とは別に「非居住者等に支払われる不動産の譲受けの対価の支払調書」等の法定調書手続も問題になります。国税庁は2026年8月に税務署へ書面提出する場合の様式を更新しており、最新様式を使用するよう案内しています。

したがって、非居住者の日本不動産売却で見るべき数字は10.21％だけではありません。「売買代金に対する源泉徴収」と「譲渡益に対する最終的な所得税」を明確に分け、所有期間、取得費、譲渡費用、適用可能な特例、確定申告、居住地国側の税務まで一連で確認することが、海外投資家の日本不動産売却では不可欠です。

一次情報：国税庁「No.2879 非居住者等から土地等を購入したとき」。非居住者等への国内不動産の譲渡対価について原則10.21％の源泉徴収を定める一方、個人の自己・親族居住用かつ譲渡対価1億円以下の場合の例外等を示しています。