結論

香港税務局によると、「Inland Revenue (Amendment) (Automatic Exchange of Information) Ordinance 2026」が2026年6月26日に官報公布され、2027年1月1日から施行されます。改正の目的はCommon Reporting Standard（CRS）の管理・実施体制を強化することで、香港のすべての報告金融機関に対し、税務局へ報告すべき情報が実際に存在するかどうかにかかわらず、AEOI Portalへの登録を義務付ける措置などが導入されます。香港銀行口座や香港法人を日本不動産投資の資金管理に利用する中国人投資家にとって、CRS上の自己申告情報を改めて確認する契機になります。

今回何が変わるのか

香港では既にCRSに基づく金融口座情報の自動的情報交換制度が運用されています。2026年改正条例は制度そのものを初めて導入するものではなく、既存の行政・コンプライアンス体制を強化するものです。主要な変更の一つとして、報告金融機関は報告対象情報がゼロであってもAEOI Portalへ登録することが求められます。金融機関側の登録・報告管理がより制度化されることで、口座保有者側でも税務居住地、納税者番号、法人の分類、支配者情報等について整合性の高い説明が必要になる方向です。

CRSは「口座が香港にある＝香港課税」という制度ではない

CRSは金融口座情報を一定の税務当局間で交換するための制度です。香港に口座があること自体によって、その口座保有者が香港の税務居住者になるわけではありません。反対に、中国本土の税務居住者が香港の銀行に口座を持っている場合、口座所在地が香港であることだけを理由に中国の税務居住者性や中国の国外所得申告義務がなくなるわけでもありません。

この点は日本不動産投資で非常に重要です。日本不動産の購入資金を香港口座から送金したり、日本不動産の売却代金や賃料を香港口座へ送金したりしても、「所得が香港に移った」ことと「税務居住地が香港になった」ことは同じではありません。

日本不動産と香港法人を組み合わせている場合

中国人投資家の中には、香港法人を設立し、その法人の銀行口座から日本不動産投資資金を送金したり、日本法人・日本不動産保有SPVへの投資を行うケースがあります。この場合、CRS上は個人口座だけでなく法人・事業体の分類や、一定の場合の支配者に関する情報が重要です。法人を設立しただけで実質的支配者の税務居住者情報が無関係になるわけではありません。

CRS情報と不動産課税は別問題

CRSで情報が交換されること自体が、日本不動産の所得税を決定するわけではありません。日本不動産の賃料や売却所得について日本で課税されるかどうかは、日本の国内源泉所得ルールなどに基づいて判断します。中国での申告は中国の税務居住者性や国外所得ルールに基づきます。CRSはこれらの税務義務に関する金融口座情報を税務当局が把握するための国際的な情報交換基盤であり、「CRS税」という独立した税金ではありません。

2027年以降に向けた実務対応

  • 香港銀行に提出している税務居住者自己申告が現在の事実と一致しているか確認する。
  • 中国から香港、日本へ移動した後に居住地が変わった場合、金融機関への変更通知要否を確認する。
  • 香港法人を利用している場合、法人区分と支配者情報を確認する。
  • 日本不動産の購入資金・賃料・売却代金の資金経路を説明できるよう記録する。
  • 中国側で申告すべき国外所得がある場合、銀行口座の所在地とは切り離して判断する。

日本での源泉徴収との関係

例えば中国居住者が個人名義で日本不動産を保有し、日本の非居住者に該当する場合、売却時に10.21％、賃貸料支払時に20.42％の源泉徴収が生じるケースがあります。これらは日本国内の源泉徴収制度であり、香港のCRSとは制度目的が異なります。また10.21％と20.42％はいずれも自動的に最終税額を意味するものではありません。日本で最終税額を確定し、中国で国外所得や外国税額控除を検討するという複数国の処理を、香港口座のCRS情報と整合させることが実務上重要になります。

今後

香港では別途、Crypto-Asset Reporting Framework（CARF）および改訂CRSへの対応も進められています。香港を国際資産管理のハブとして利用している投資家にとって、金融口座、法人、信託、暗号資産などを個別に分断して管理するよりも、本人の税務居住者性を中心としてクロスボーダー資産全体の情報を整理する必要性が高まっています。

一次情報と確認日

香港税務局「Inland Revenue (Amendment) (Automatic Exchange of Information) Ordinance 2026」。2026年6月26日官報公布、2027年1月1日施行、2026年9月11日確認。