結論

国税庁は2026年8月、「非居住者等に支払われる不動産の使用料等の支払調書」の税務署提出用書面様式を変更しました。今回の更新自体は税率改正ではありませんが、中国に居住しながら日本のマンション、店舗、オフィス、一棟収益物件などを賃貸するオーナーにとって重要な実務更新です。特に、借主や管理会社が扱う法定調書と源泉徴収、所有者自身の確定申告を別々の制度として整理する必要があります。

今回何が更新されたか

国税庁のF1-23手続案内は、非居住者または外国法人に国内源泉所得となる不動産使用料等を支払う者を対象とし、支払調書および合計表を翌年1月31日までに提出する手続を示しています。2026年8月に税務署提出用の書面様式が変更され、今後の書面提出には新様式を使用するよう明記されました。e-Taxによる作成・提出も可能です。手続根拠は所得税法第225条第1項第8号です。

20.42％は最終税率ではない

日本の非居住者に日本国内不動産の賃料等を支払う場合、一定のケースでは支払者に20.42％の源泉徴収義務が生じます。しかし、この20.42％は非居住者オーナーの「賃貸所得の最終税率」ではありません。源泉徴収は支払段階の徴収制度です。オーナー側では、日本で認められる必要経費等を踏まえて不動産所得を計算し、確定申告により年間の税額を精算する場面があります。

また、個人が自己または親族の居住用として借りる場合など、源泉徴収義務の取扱いが異なるケースがあります。住宅賃貸と法人の社宅、事務所、店舗などでは実務上の確認事項が違うため、「海外オーナーへの家賃は必ず20.42％控除」と一律に処理するのも適切ではありません。

中国人オーナーへの影響

中国本土在住者が東京の投資マンションを所有し、毎月の家賃を日本または香港の銀行口座で受け取っていても、口座所在地によって日本源泉所得の性質が変わるわけではありません。まず日本所在不動産から発生する賃料として日本側の課税関係を確認します。管理会社が家賃を回収する場合には、誰が賃料の実際の支払者で、誰に源泉徴収・法定調書関係の義務があるかを契約関係に沿って確認する必要があります。

中国側の国外所得申告

所有者が中国の税収居民に該当する場合、日本の不動産賃貸から得る所得は、中国側でも境外所得として申告対象となる可能性があります。ただし、中国での最終税額を単純に「20％」と決めることはできません。所得区分、課税所得計算、国外で納付した所得税の外国税額控除などを確認する必要があります。日本で源泉徴収された20.42％と中国税を単純加算する考え方も不適切です。

管理実務で確認すべき資料

  • 賃貸借契約書と実際の借主・使用目的
  • 管理会社との管理委託契約
  • 月次家賃、管理費、修繕費などの収支資料
  • 源泉徴収がある場合の支払・控除記録
  • 固定資産税、保険、修繕等の必要経費資料
  • 日本の確定申告書・納税記録

中国人投資家が注意したい点

日本の非居住者課税は国籍ではなく居住者・非居住者区分と所得の源泉地等を基に判断します。中国籍でも日本居住者となる場合があり、逆に日本の物件を持っていても中国居住の非居住者であるケースがあります。また、香港やシンガポールの銀行口座へ家賃を送金しても、それだけで日本または中国の課税関係がなくなるわけではありません。

一次情報と確認日

国税庁「F1-23 非居住者等に支払われる不動産の使用料等の支払調書（同合計表）」を2026年9月5日に確認。同ページは2026年8月に税務署提出用書面様式が変更されたことを明示しています。